Развод и недвижимость: как устроить войну и всё потерять?
Сегодня мы затронем не самую приятную тему, о которой супруги в момент покупки недвижимости думать не хотят. О том, как развестись и не потерять на этом этапе деньги, когда-то вложенные в недвижимость — ниже.
Для начала я хочу обозначить четыре тезиса, над которыми неплохо подумать тем, кто вступает в брак, и тем, у кого он уже закончился разводом.
1. На всё количество заключаемых в России браков приходится 68% разводов
Статистика страшная: если в вашем городе за год было зарегистрировано 1.000 браков, то в этом же году случилось 680 разводов. Очень часто бывшие супруги начинают воевать между собой, так что запомните правило:
Война разрушает недвижимость.
Если вы со своим бывшим супругом начинаете кровавую бойню за недвижимость, от нее остаётся ноль. Как это происходит, я расскажу на конкретных примерах.
2. Каждая 7-я квартира на рынке недвижимости продаётся в результате развода
Только представьте: 15% квартир на нашем рынке — результат сложных историй с бракоразводными процессами. Поэтому любимые заявления покупателей «Я всё вижу в базе недвижимости и всё куплю сам» чреваты тем, что они столкнуться с очень непростыми сделками.
3. Раздел имущества через суд — корм для адвокатов
Вы не превратите суд в деньги и в результате понесёте только убытки.
4. Дискриминация мужчин — пережиток советских устоев
В России до сих пор сильны советские устои: ушёл мужик — пусть оставит квартиру жене, а сам останется гол как сокол. Дискриминацию по половому признаку мы наблюдаем регулярно.
«Ты что — не мужик? Не мог ей оставить квартиру за 100 миллионов?»
Да! Представьте — не мог! Он зарабатывал своё состояние и не может оставить квартиру за 100 миллионов. Да даже за 20 миллионов!
Перестаньте жить советскими устоями. Сегодня другая парадигма и другой мир.
А теперь рассмотрим 7 важных нюансов, касающихся бракоразводных процессов и недвижимости.
«Квартиру оформим на меня!»
Запомните: не важно, на кого оформлена квартира — на вас или вашего супруга. Если она куплена в браке, свидетельство о собственности бесполезно. Вас просто спрашивают:
«Квартира куплена в браке? Есть ли у вас брачный договор или договор о разделе имущества?»
Нет — значит, это уже совместно нажитое имущество.
Недавно к нам обратилась женщина, которая собиралась купить квартиру. Через три дня она вступала в брак и вовремя догадалась, что ей нужно ускорить сделку, чтобы дата бракосочетания в ЗАГСе была позже, чем она купит квартиру. Мы поставили на уши наших уважаемых партнёров из Сбербанка, чтобы ускорить процесс сделки и чтобы это имущество было оформлено только на неё.
Сначала разделите имущество, а потом разводитесь
В Семейном кодексе РФ установлено два режима:
- совместного имущества в браке;
- раздельного имущества в браке.
То есть на основании брачного договора вы можете с первого дня брака жить со своей супругой в раздельном режиме имущества. Более того, никто вам не мешает в любой момент в течение брака подписать этот договор, разделить имущество и установить системный режим раздельного учёта имущества. Поэтому перед крупной сделкой мы часто рекомендуем супругам заключать такой договор. И если вы планируете покупку недвижимости (а тем более в ипотеку), сразу разделите своё имущество, заключив брачный контракт. Это не так сложно.
На дворе уже другое время, и можно говорить друг с другом открыто о том, что вы можете прожить вместе не всю жизнь и надо подумать о будущем.
В прошлом году я для своего клиента разработал схему, по которой до начала бракоразводного процесса супруги разделили имущество, заключили мировое соглашение, пошли к нотариусу и заверили его. А уже потом, через месяц, спокойно развелись. Очень важно мирно разделить имущество, чтобы не потерять его ценность. Не доводите дело до суда! Если же не можете недвижимость «распилить» , продайте её и разделите деньги пополам.
Мирное решение вопросов сохраняет стоимость ваших активов.
Я каждую неделю слышу такие идиотские разговоры:
«Я ему не дам развод, поэтому он не поделит со мной имущество. Я уже с подругами поговорила и в Инстаграме с блогершами пообщалась» .
Или:
«Я с пацанами “потёр”, мы всё порешаем. Они мне найдут нормального адвоката, мы идём в суд и там гасим её».
Оставьте эти глупости!
Дети и развод
Однажды к нам пришёл мужчина, который хотел отдать супруге свой кусок квартиры в качестве будущих алиментов. Нельзя так делать! По Семейному кодексу родитель обязан содержать своих несовершеннолетних детей (причём от уплаты алиментов мамы тоже не освобождены). Поэтому алименты нельзя перезачесть через имущество. Лучше продайте недвижимость, разделите её в виде денег, а потом из этой суммы на вкладе выплачивайте вашему ребёнку алименты. Определение выплаты алиментов и раздел имущества — разные процессы. Не путайте одно с другим!
И второй важный момент. Часто приходится слышать такое:
«Квартира, конечно, общая, но у нас ещё двое детей, поэтому мне, как матери, достанется больше».
Ничего подобного! Супруги делят имущество в равных долях, и наличие детей не учитывается. Это уже воля супруга — наделять большей площадью вторую половину для комфортного проживания детей или нет.
Ипотека и развод
Когда-то я и моя нынешняя супруга пережили два тяжелейших развода. После этого мы создали проект «Развод без хлопот» , помогающий супругам в нелёгком деле развода и разделения недвижимости. В рамках проекта мы звонили в ведущие банки страны, которые выдавали ипотеку, и задавали очень важный вопрос:
— Когда люди разводятся, пополам делится не только ипотечная квартира, но и долги. Скажите, вы рекомендуете своим клиентам перед сделкой заключать брачные контракты?
— Нет, нам не надо. А зачем?
Давайте разберём на простом примере. Предположим, платёж по ипотечной квартире составляет 50.000 рублей. У супруга оклад 50.000 рублей, а у супруги — 35.000. Но если они разведутся и станут делить квартиру, то и долги банк после решения суда будет взыскивать с них одинаково. То есть мужчина будет платить 25.000 из своей зарплаты в 50.000, а женщина — 25.000 рублей из своей зарплаты в 35.000. И что ей тогда делать? Её доводы о том, что она не сможет выплачивать свою часть, слушать никто не будет.
Помните: суд не учитывает доходы супругов. Он будет учитывать только одно: есть ли долг по ипотеке. Хотите получить ½ квартиры —выплачивайте свою часть долгов.
Часто мы слышим такое:
«Короче, пацаны, она ни дня не работала. Я квартиру оформил на себя и платил по ипотеке только я. А раз так, значит, хата принадлежит мне больше, чем ей. Ей вообще кукиш. Посчитайте, сколько я со своей зарплаты отдал».
Так вот суду до лампочки, кто выплачивал ипотеку во время брака. Суд трактует так: даже если женщина сидела дома с детьми, она обеспечивала комфортный быт мужчине, чтобы он мог ходить на работу и платить эту ипотеку. Так что даже если один из супругов не работал ни дня, он всё равно будет претендовать на ½ площади.
Решение суда не превратить в деньги
Это моё любимое: 5 лет платили адвокатам, пережили 90 судебных заседаний, разделили квартиру, получили свидетельство, только в деньги это не превратилось. Потому что когда получили, наконец, решение судов, то выяснилось, что недвижимость надо продавать.
Суд установит только право каждого из вас на владение квартиры.
И попытки подлога документов или найм мутных адвокатов к хорошему не приводят. Есть такие адвокаты, которые говорят своим клиентам:
«Я сейчас быстро оформлю один документик и расскажу, как твою супругу “кинуть”. У тебя папа есть? Давай напишем, что тебе на эту квартиру деньги папа подарил».
Ребята, всё это шито белыми нитками. Суды знают таких ловкачей как облупленных. Они вызывают папу и спрашивают: в каких купюрах он дарил деньги, как дарил и при каких обстоятельствах. И все эти фокусы, затягивающие судебный процесс и вводящие суд в заблуждение, ничем не помогают. Можно судиться несколько лет — долго и нудно — но итог будет один: вы всё равно получите 2 свидетельства на квартиру и придётся разбираться между собой и продавать её.
Часто супруги начинают продавать доли сомнительным элементам. Мне позвонила одна дамочка и сказала, что хочет продать свою долю, то есть ½ квартиры, за 9.000.000 рублей. При стоимости квартиры в 42 миллиона! И когда я разговаривал с её супругом, стало понятно, что он не понимает, что в квартире доли не выделены в натуре. Так что пришедший туда покупатель, который профессионально занимается скупкой долей и который выкупил ½ квартиры за 9 миллионов, создаст ему такой геморрой, что потом бывший супруг станет героем передачи Андрея Малахова. Вот кого любит Малахов и адвокаты — дурачков, которые судятся годами и не понимают, что у них уже давно могло быть много денег в кармане, если бы не суды. К сожалению, в такие моменты у бывших супругов забрало опускается и эмоции берут верх над расчётами.
Имущество до брака — не общая собственность!
Смотрите, какая хитрая вещь: допустим, один из супругов ещё до брака владел однокомнатной квартирой и теперь хочет её продать, вложив деньги в ипотеку. А второй супруг владеет денежной суммой на первоначальный взнос для оформления ипотеки. Теперь они вместе покупают 3-комнатную квартиру. Сделка проводилась совместно, то есть деньги от 1-комнатной квартиры шли напрямую на покупку 3-комнатной. И значит, при разводе доля первого супруга на размер однокомнатной квартиры не будет попадать под совместную собственность. Если же второй супруг докажет, что его первоначальный взнос равен сумме накоплений до брака, то и его доля на эту сумму не будет попадать под совместную собственность. Делиться будет только оставшаяся часть квартиры.
Если вы владели чем-то до брака и в суде докажете, что это имущество было продано в пользу покупки другой недвижимости, тогда эта доля не будет считаться совместной собственностью.
Я был свидетелем случая, когда тёща пыталась таким образом нахлобучить своего зятя. Он был сирота, ещё до брака у него была однокомнатная квартира, выделенная государством. А его тёща, оформляя ипотеку на себя, покупала большую квартиру «для молодожёнов» , взяв с молодого человека сумму от проданной им 1-комнатной квартиры в качестве первоначального взноса. Я отозвал зятя в сторону и объяснил ему, в чём заключается эта схема и почему ему нужно хранить договор о продаже его недвижимости. Всё это понадобится потом, чтобы, в случае чего, доказать: деньги с продажи его квартиры совместным имуществом не являются.
Каждая доля имеет свою цену
Давайте развеем ещё один миф. Предположим, супруги владели какой-то недвижимостью, и при разводе каждый получил ½ квартиры. Но это не значит, что, продавая квартиру за N, каждый супруг обязательно получит ½ от этой суммы N.
Каждый супруг имеет право после деления недвижимости распоряжаться личной долей на своё усмотрение.
Как-то мы продали квартиру на улице Циолковского. Но несколько человек из потенциальных покупателей изъявили желание купить квартиру в этом же доме. Тогда наш сотрудник узнал, что этажом ниже больше двух лет стоит пустая квартира. Выяснилось, что собственники квартиры — разведённая пара, которая поделила квартиру по ½ в суде. То есть у них актив аж на 18 с лишним миллионов, а они ничего не могут с этим сделать! В чём же была проблема? В том, что муж говорил:
«Моя доля стоит 10 миллионов. И если моя доля стоит столько, то и её доля должна стоить 10 миллионов».
Но квартиру за 20 миллионов никто не покупал. И когда мы позвонили и сказали супруге, что у нас есть покупатель за 18.500.000, супруга сказала:
«Ребята, я готова отдать свою долю за 8 миллионов».
В таком случае сделка бьётся. Но супруг стал упираться и говорить, что уже консультировался с юристом. Тот сказал ему, что если супруга оценит свою долю в 8 миллионов, то и его доля будет оцениваться в 8 миллионов. Ничего подобного!
Каждый собственник доли в квартире имеет право оценивать её во столько, во сколько он посчитает нужным.
И чем быстрее вы сможете договориться, тем в большей сохранности будут ваши деньги.
Защита от альфонсов и содержанок
Однажды ко мне пришла женщина и рассказала, что до брака её муж владел двумя комнатами в коммунальной квартире в историческом центре. Женщина эта зарабатывала хорошо, а он был бедным режиссёром. И он произвёл на неё такое впечатление, что она решила после свадьбы вложиться в это имущество. Что она сделала? Для начала выкупила ещё одну из комнат. Но самое интересное, что она никаким образом не оформляла выкуп этой комнаты. Она просто дала доверенность агенту. Потом, в результате объединения этого имущества, она сделала эту квартиру цельной. То есть наш режиссёр, помимо того, что у него было две комнаты в коммуналке, получил в собственность кухню, коридор и т.д. Следом женщина делает широкий жест и устраивает ремонт на $ 500.000.
Потом — развод. Брачный контракт, естественно, не заключался. И возникает вопрос: как ей доказать, что супруг входил в брак с двумя комнатами, а вышел из брака с квартирой, имущество которой теперь надо разделить? Это был очень сложный процесс. Самое печальное, что женщина не вела сметы во время ремонта и покупки мебели, так что их пришлось сложным путём восстанавливать. Также ей пришлось вызывать свидетелей-агентов, чтобы они подтвердили, что она передавала денежные средства за покупку недвижимости.
Теперь, мужики, придвиньтесь поближе: я расскажу, как вас разводят. Скажем, до брака вы владели квартирой или домом. Заходит дама, ставшая новой женой, и говорит:
«Ой, здесь всё напоминает о ней. Я не могу здесь жить, здесь всё сделано ею. Новый ремонт не поможет — это не по моему духу квартира. Давай мы, знаешь, что сделаем? Продадим эту квартиру и купим другую. Я уже всё придумала! У нас будет квартира в хорошей новостройке».
Мнимая деревенская простота этих дамочек говорит о том, что они хотят продать квартиру, купленную мужем до брака, и купить новую, которая, как они рассчитывают, будет совместно нажитым имуществом, поскольку куплена в браке. Теперь внимание, мужчины: как уже говорилось выше, имущество, купленное до брака — не совместная собственность. Если вы доказали, что деньги от проданной квартиры были целево потрачены на новую, делиться такая недвижимость не будет.
Источник: ЯндексДзен
Обращайтесь!