Выбираете квартиру на вторичке? Узнайте 6 моментов, из-за которых стоит насторожиться

Чтобы подыскать квартиру и договориться об условиях и цене, порой нужен не один месяц. Когда все-таки находится подходящий вариант, кажется, что сложности уже позади — ведь осталось подписать документы и переехать. Но самое главное — как раз сделка. Если не знать нюансов по проверке документов, то можно нарваться на мошенников. Расскажем, на что обратить внимание, чтобы не остаться без квартиры и не потерять деньги.

Квартира продается по доверенности

По закону квартиру можно продать по нотариально заверенной доверенности, и собственнику необязательно присутствовать на сделке. Например, так делают, если владелец недвижимости живет в другой стране. Но для покупателя — это всегда риск. Бывают случаи, когда квартиру продают без ведома и согласия собственника, например по поддельной или недействительной доверенности.

Поддельная доверенность. Пока собственник живет за границей, он может сдавать квартиру в России через представителя — родственника, друга или риелтора. Для этого можно оформить специальную доверенность, которая позволит сдавать квартиру от лица собственника, но не продавать ее.

Однако представитель может подделать генеральную доверенность, чтобы распоряжаться квартирой как собственной. А затем — найти покупателя и продать ему доверенное жилье.

Когда собственник об этом узнает, он может подать в суд, и сделку признают недействительной. В этом случае собственник получит свою квартиру обратно. Если мошенник к тому моменту исчезнет с деньгами, то покупатель может остаться и без жилья, и без денег.

Недействительная доверенность. Собственник, живущий за границей, может сам выдать генеральную доверенность своему представителю, чтобы тот занялся продажей квартиры. Но доверенность будет считаться недействительной, если до сделки собственник передумает и отзовет документ, скончается или будет признан недееспособным.

Обычно доверенность действует в течение года со дня ее выдачи, если в ней самой не указан точный период, на который она выдана представителю. После окончания этого срока она будет считаться недействительной.

Если продажа по такой доверенности все же произойдет, сделку тоже могут признать недействительной. И тогда опять же покупатель может остаться без квартиры и денег.

Как покупателю себя обезопасить. Лучше просить собственника лично присутствовать на сделке. Если это невозможно, то все равно стоит с ним встретиться или поговорить по видеосвязи и убедиться в его намерениях продать квартиру.

Нужно внимательно изучить текст доверенности и посмотреть, действительно ли у представителя есть полномочия продавать квартиру, подписывать договор купли-продажи и получать деньги вместо продавца.

Еще стоит проверить, когда доверенность была выдана, какой у нее срок действия и не была ли она отменена. Это можно бесплатно сделать онлайн — в реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты.

Собственник в разводе и не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры

Когда нет брачного договора, купленная в браке квартира считается совместно нажитым имуществом супругов. При этом она может быть оформлена только на одного из них. Если после развода супруги не делят совместное имущество официально, то должны распоряжаться им по обоюдному согласию.

Допустим, после развода жена, на которую оформлена квартира, продает ее без ведома мужа и без его письменного согласия. С того момента, как муж узнает о сделке, у него будет три года, чтобы оспорить ее в суде. Он может потребовать разделить квартиру поровну с женой и исключить из Росреестра запись о новом собственнике. Тогда покупатель может остаться без квартиры. Продавец, конечно, должен будет вернуть покупателю деньги. Но если он их уже потратил, процесс может затянуться.

Как покупателю себя обезопасить. Перед покупкой квартиры нужно спросить семейное положение продавца, а также посмотреть в его паспорте штамп о браке, разводе. Когда штампы есть, стоит сопоставить даты в них с датой на договоре купли-продажи квартиры.

Если квартира была куплена в браке, а теперь собственник в разводе, необходимо, чтобы он предоставил брачный договор или письменное согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом. Только так можно быть уверенным, что потом не придется тратить время на суды и разбирательства с бывшим супругом продавца.

Продавец недавно сменил паспорт, потому что «потерял» предыдущий

Если у продавца совсем новый паспорт, потому что предыдущий якобы утерян, это может говорить об использовании поддельного документа. Может быть так, что настоящий собственник сдает свою квартиру в аренду. А арендатор подделывает паспорт и документы на квартиру и продает ее. Когда настоящий собственник обратится в суд, его права могут восстановить, а покупателя — лишить приобретенного жилья.

Как покупателю себя обезопасить. Самому проверить, действителен ли паспорт продавца, не был ли он украден, можно на сайте ГУ МВД. Но если документ был подделан, то паспорт может не высветиться как недействительный.

У продавца, который недавно сменил паспорт, можно попросить другие документы, например водительские права, полис ОМС, загранпаспорт. Если продавец — мошенник, у него вряд ли окажутся те документы, которые обычно не требуются при продаже квартиры. А реальному владельцу жилья не составит труда их предоставить.

Также, чтобы удостовериться в подлинности документов, можно обратиться к нотариусу.

Есть неузаконенная перепланировка

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, которая не нарушает строительные нормы, то после покупки жилья покупателю самому может понадобиться согласовывать изменения и платить штраф. Это касается простых перепланировок вроде объединения санузла.

Но бывает, что перепланировку в принципе нельзя согласовать. Например, если балкон объединен с жилой комнатой или разрушена несущая стена. Тогда вообще может потребоваться ремонт, чтобы вернуть все в прежний вид.

Как покупателю себя обезопасить. Чтобы проверить, есть ли перепланировка и какая, нужно сравнить нынешний вид квартиры с ее планом из техпаспорта (его можно попросить у собственника). Согласованная перепланировка сразу будет отражена в плане. Если же в квартире все-таки была сделана перепланировка, но ее нет в плане, то она не согласована — и отвечать за нее после сделки придется покупателю.

Самому разобраться может быть трудно. Тогда нужно обратиться к сюрвейеру — инспектору, который осмотрит квартиру. Найти такого специалиста можно в интернете. Он подскажет, какую перепланировку можно будет согласовать, а какую — нет.

Квартира часто перепродавалась за короткий срок

Если квартира была три или больше раз продана в течение года, это может быть связано с поддельными документами. Например, мошенники могут продавать по поддельным документам квартиру уже умершего человека, у которого нет наследников. Чтобы скрыть следы незаконной продажи жилья, они совершают несколько сделок подряд: два или три раза продают ее «своим людям», а потом уже на сторону. Если об этом станет известно, суд заберет квартиру и выселит покупателя.

Как покупателю себя обезопасить. Перед покупкой квартиры нужно узнать количество собственников и срок их владения квартирой. Это видно в расширенной выписке из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Однако такую выписку может получить только собственник. Если он не позволяет покупателю ознакомиться с выпиской или в ней видна частая смена собственников, стоит задуматься о поисках другого варианта жилья, с более прозрачной историей.

Заниженная цена

Если цена на квартиру, которую хочется приобрести, ниже хотя бы на 20%, чем на похожие варианты, это может говорить об обмане. Мошенники часто занижают цену, чтобы продать недвижимость быстрее.

Впоследствии может выясниться, что квартира была под арестом или продавалась по поддельным документам. А, возможно, собственник скоро обанкротится. Если его признают банкротом, заключенный с покупателем договор купли-продажи может быть расторгнут через суд даже через год после сделки.

Если нет понимания справедливой цены на найденное жилье, можно узнать среднюю по рынку стоимость квартиры с помощью бесплатного сервиса оценки Циан. Если цена, которую установил собственник, окажется значительно ниже нее, стоит уточнить почему.

На Циан удобно искать и сравнивать квартиры: есть фильтры, которые помогают сузить поиск, а понравившиеся варианты можно сохранять в избранном. При поиске сразу можно указать желаемое расстояние до метро, материал постройки дома, этажность, планировку квартиры, вид из окна, высоту потолков и другие параметры.

Если не хочется заниматься поисками самостоятельно, на Циан можно обратиться к проверенному риелтору. Он поможет подыскать квартиру, проверить документы и оформить сделку.

Источник: pulse.mail.ru