«Купил квартиру в ипотеку, но пришла повестка в суд» Разбираемся, то виноват и что делать

Когда нанял риэлтора, квартиру проверял банк и страховая. Но «получилось как всегда». Потому что не выполнил главное условие.

Дисклеймер. Все имена вымышленные, все совпадения случайны. История из статьи – реальная.

Бодрое начало

Человек решил купить квартиру. На первоначальный взнос накопил, льготную ипотеку ему одобрили.

Нашел по знакомству агентство недвижимости. Там его заверили ,что работать будут усердно, подписали договор оказания услуг, а «самый лучший агент» приступил к поиску.

Побегав осенью 2020 года за уплывающими из рук буквально за часы однокомнатными квартирами, решил обмануть всех и по свету риэлтора… купить двухкомнатную. На будущее, так сказать.

Сказано – сделано. Попался ему вариант – дешевая квартира, пусть и не так близко ко МКАД. Но дом новый и текущий собственник даже не делал чистового ремонта. Голые стены и все, как сдал квартиру застройщик три года назад.

Агент покупателя долго торговался по цене, но все что удалось добиться – скидки на 50 000 рублей при цене 5, 5 миллионов. Мало, но хоть что-то.

Внеся задаток, покупатель успокоился и стал заниматься своими делами.

Риэлтор бодро отрапортовал, что квартира «юридически чистая». Там и проверять не надо было – один собственник с 2017 года. Банк тоже одобрил объект, а страховая компания выставила обычный тариф на страхование титула.
По просьбе продавца, все проверки сделали в кратчайшие сроки. На сделку вышли за рекордные 5 рабочих дней и сама процедура покупки прошла без единой проблемы.

Грустное продолжение

Спустя три месяца, в феврале 2021 года в своем почтовом ящике новоиспеченный собственник обнаруживает уведомление Почты России. По которому ему надо забрать заказное письмо.

После работы мимоходом заходит в отделение почты.
Получив конверт, мужчина не обратил внимание на штампы и отправителя, а просто вышел на улицу.

Лишь дома он рассмотрел конверт и открыл его. С удивлением обнаружил, что на него был подан иск в суд о прекращении права собственности на купленную им квартиру. Фамилия истца – это была женщина – была ему неизвестно.

Из текста искового заявления следуют, что продавец покупал квартиру будучи в браке. И на момент оформления права собственности тоже был в браке. Теперь его бывшая жена требует признать сделку недействительной.
Мужчина, как и предписывал кредитный договор, тут же уведомил банк.

Риэлтор, услышав эту историю решил, что это не его проблема и перестал отвечать на звонки. В агентстве мужчине только почувствовали.

В банке сказали не волноваться, ведь страховая компания может сделать выплату, если суд мужчина проиграет.

Правда, в этом случае покупатель останется без квартиры, хоть и с погашенной ипотекой. Но банка это мало волнует.

Теперь мужчина готовится к суду и пытается понять, как бывший собственник смог исключить из договора купли-продажи квартиры фразу «Продавец подтверждает, что на момент получения права собственности в браке не состоял».

Ведь эта фраза, по уверению риэлтора, – стандартная для договора купли-продажи.

Кто виноват?

Банк?

Отчасти. В этой организации есть свои андеррайтеры, которые пусть и опционально, оценивают и риски потери права собственности в будущем на квартиру, которая перейдет в залог банку.

Страховая компания (СК)?

Очевидно, что некачественная проверка присланных документов по квартире, которую СК собирается страховать – это вина сотрудника СК.

Оправданием такого отношения может служить лишь два факта.

Первый – каждый сотрудник СК, который работает с заявками от банков, в день обрабатывает десятки (иногда сотни!) заявок в день. И в этом потоке немудрено где-то недосмотреть, что-то пропустить.

Второй факт – такие промахи страховой компании редки. Иначе они все бы давно разорились.

Риэлтор и юристы агентства недвижимости?

Конечно. По большому счету, это работа юриста агентства, которому покупатель платит деньги.

Эту работу юрист не сделал. Но вот беда – доказать, что именно юрист виноват в том, что у покупателя сейчас проблемы после покупки квартиры буде тяжело, если не невозможно.

Ведь агентство оказывало вовсе не услуги про проверке юридической чистоты квартиры, а всего лишь «по подбору квартиры и содействие в ее приобретении». А про проверку квартиры написано так размыто, что шансы притянуть к ответственности агентство невелики.

Да, но есть главный виновник!

Это покупатель.

Именно он – главное лицо всего процесса покупки своего будущего жилья. Покупатель несет, в конечном итоге, всю ответственность, за всё, что происходило в его сделке.

В том числе и по проверке юридической чистоты квартиры, владельцем которой он желал стать.

Что делать?

1. Прямо сейчас – готовиться к первому заседанию суда

Доказывать что он, текущий собственник, – добросовестный приобретатель квартиры и сделал все, что мог в рамках закона, чтобы проверить квартиру и ее собственника. С собой стоит прихватить юриста из страховой компании (если СК захочет в этом участвовать)

2. На будущее – НЕ ДОВЕРЯТЬ, НЕ ПОЛАГАТЬСЯ НИ НА КОГО

Если речь заходит о приобретении квартиры, дома, участка и любой другой дорогостоящей вещи или услуги.

Потому что все риски в итоге остаются на вас покупателе.

Докапываться до всего самому. Проверять и перепроверять всю информацию, которые дают банки, СК, риэлторы и уже тем более – другая сторона сделки.

И пока не будет чёткого ясного понимания, какие риски есть в приобретаемой квартире и как их можно минимизировать – даже не думать о покупке этой квартиры.

Источник: Яндекс Дзен