Когда и как продать квартиру по максимальной цене

Когда и как выгодно продавать жилье и как понять, что вот сейчас — самое время? Наши эксперты советуют не ждать самого подходящего момента, а продавать сразу. А как добиться максимальной цены расскажем в этой статье.

Удачного момента не будет

Идеальное время для продажи квартиры не наступит никогда, поэтому выжидать нет смысла. Основная часть собственников продает квартиру, чтобы купить другое жилье — новостройку, «вторичку» с улучшенными параметрами или просто недвижимость в другом городе, поэтому вопрос «удачного момента» во многом зависит от цели продавца.

Если речь идет об обмене, а это наиболее распространенная ситуация, то в таком случае участнику сделки не нужно даже задумываться о том, какой сейчас рынок — падающий, стагнирующий или растущий. Он продает квартиру в рынке и покупает в тех же условиях. Тем более, что продавцы квартиры исключительно ради конкретных нужд (лечение, выплата долга), зачастую не имеют возможности ждать и «ловить» подходящий момент.

Календарь продаж

Рынок недвижимости имеет ярко выраженную сезонность, и об этом нужно помнить продавцам квартир. Смысл в том, что время вывода на рынок может существенно сказаться на скорости, с которой вы сможете найти покупателя.

Специалисты Северо-Восточного Агентства Недвижимости советуют выставить жилье на продажу за 2-3 месяца до наступления нового года и постараться закрыть сделку до конца декабря. Это, отчасти, обусловлено менталитетом наших граждан — они предпочитают важные семейные вопросы решить до наступления Нового года, который (исходя из опыта) иногда может преподнести не самые приятные нововведения (нередко с 1 января вступают в силу различные новые законы).

Январские же или майские праздники — не лучшее время для выхода на рынок. Ведь многие потенциальные покупатели в это время откладывают решение жилищного вопроса «на после праздников».

Однозначно можно только сказать, когда момент неудачный — низкий сезон (летние отпуска, новогодние каникулы, Чемпионат мира по футболу) или сразу после ажиотажного спроса, когда никому уже ничего не нужно. «Поймать волну» практически невозможно.

Мы советуем искать время, когда по вашему району практически нет аналогичных предложений. На этом «дефиците» можно неплохо сыграть — ведь если человек ищет, скажем, трешку именно в вашем районе, а их всего две-три на реализации (включая вашу), то шансы продать выгодно и быстро значительно увеличиваются».

Как понять, почем продать?

На всех онлайн-площадках по продаже жилья можно увидеть срок размещения объявления. Если квартиры конкурентов по максимальной цене экспонируются полгода и более — нет смысла ориентироваться на такие цены. Обратите внимание на тех, кто демпингует, и насколько. Если за месяц цена у конкурента упала на 10% и остановилась, прибавьте к этой цифре 1-3% максимум и выставляйте. Но не пытайтесь продать дороже — всё равно придётся идти на уступки, но ещё и потеряв время. Завышать же цену для последующей скидки мы не рекомендуем, так как необоснованно завышенная цена сократит число звонков и просмотров, а без них не будет и покупателя.

При анализе своего объявления о продаже жилья нужно отслеживать, как часто его смотрят, как часто звонят, что говорят потенциальные покупатели. Если звонят часто, значит, объект выставлен по цене ниже рынка. Такой объект уйдет быстро, но дешево. В среднем, хороший показатель 5-6 звонков в неделю и 1-2 просмотра. Это значит, что объект может уйти за 1-1,5 месяца.

Для определения цены квартиры необходимо учесть ее расположение, историю, степень прозрачности и надежности всех документов на квартиры, характер сделки — прямая или альтернативная, и др. Вторичные факторы в ценообразовании — этажность, вид из окна, наличие балкона.

При анализе цен на аналогичные предложения в базе объявлений следует учитывать, что в объявлении указана цена предложения, а не цена сделки (продажи). Соответственно, надо предусмотреть, сколько вы готовы будете уступить. Также следует учесть, что в базах объявлений едва ли не 90% предложения — это объявления от агентов, то есть в указанную цену уже включены комиссионные.

За что покупатель готов приплатить

Продажи «выше рынка» по большей части относятся к несбыточным фантазиям, но в некоторых случаях такие сделки все-таки происходят. В массовом сегменте уникальным может быть, например, выход окон квартиры на три стороны света, чего нет у соседей. Если что-то подобное отыскали, тогда можно попробовать выставить максимальный ценник.

Отсутствие ремонта не позволит выставлять квартиру дороже, чем за 95% от стоимости аналогичной в лучшем состоянии. В то же время наличие ремонта не прибавит к стоимости квартиры ничего, однако может повысить скорость ее продажи. Таким образом, предпродажный ремонт квартиры делать бессмысленно. Проще просто сделать скидку на квартиру в размере той суммы, которую вы потратили бы на предпродажный ремонт.

При условии удачного месторасположения, качественного ремонта, продажи вместе с хорошей мебелью и техникой стоимость квартиры можно поднять на 5-10% выше вариантов с похожими параметрами, но без данных преимуществ. В квартире, окна которой выходят на оживленную улицу, для ускорения продажи ставят качественные стеклопакеты и кондиционер.

Также советуем обратить внимание на презентацию объекта. В сети можно увидеть сотни объявлений, где квартира сфотографирована непрофессионально и видно, что собственники ничуть не потрудились подготовить жилье к съемке. «Разбросанная одежда, грязная посуда в раковине, мутные окна, через которые не видно улицы… В такое жилье не захочется заходить, даже если оно чуть дешевле конкурентов. Сделав качественные фото, вы заведомо прибавляете несколько баллов своему объекту, и покупатель скорее всего захочет посмотреть квартиру, даже несмотря на более высокую стоимость.